주택대출, 상담 전에 기준부터 정리해야 합니다

주택대출, 상담 전에 기준부터 정리해야 합니다

 

주택대출 상담을 받으러 갈 때 대부분의 사람이 아무 준비 없이 간다. 은행 창구에 앉아서 "집 사려고 하는데 대출 얼마까지 받을 수 있나요?"라고 물어본다. 이 방식은 비효율적이다. 주택대출은 상담 전에 기준부터 정리해야 한다. 상담 전에 정리해야 할 기준은 크게 여섯 가지로 정리된다. 첫째, 본인의 DSR 기준. 둘째, 월 상환 가능 금액 기준. 셋째, 대출 기간 기준. 넷째, 필요한 대출 금액 기준. 다섯째, 계약 예정 집의 시세 기준. 여섯째, 우선순위 상품 기준이다. 주택대출 상담에서 기준 없이 가면 은행이 제시하는 조건을 그대로 받아들일 수밖에 없다. 주택담보대출 조건을 유리하게 받으려면 상담 전에 기준을 먼저 정리해야 한다. 대출 조건을 갖추는 것보다 본인의 기준을 먼저 세우는 게 더 중요하다.

본인의 DSR 기준을 먼저 정리해야 상담이 효율적이다

총부채원리금상환비율(DSR)은 본인의 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 계산하는 기준이다. 상담 전에 정리해야 할 첫 번째 기준은 본인의 현재 DSR과 목표 DSR이다. 현재 DSR이 30%인데 주택대출을 받으면 40%가 될 예정이라면, 이 정보를 먼저 정리하고 상담을 받아야 한다. 주택대출 상담에서 DSR 기준을 정리하지 않고 가면, 은행이 계산한 한도를 그대로 받아들이게 된다. 올바른 준비는 DSR을 먼저 계산하고, "현재 DSR 30%, 주택대출 후 예상 DSR 40%"라고 정리해서 상담을 받는 것이다.

월 상환 가능 금액 기준을 먼저 정리해야 무리하지 않는다

주택대출을 받으면 매달 원리금을 상환해야 한다. 상담 전에 정리해야 할 두 번째 기준은 본인이 실제로 매달 상환 가능한 금액이다. 월 소득이 400만 원인데 생활비로 250만 원이 나가면, 대출 상환으로 쓸 수 있는 금액은 150만 원 정도다. 주택담보대출 상담에서 월 상환 가능 금액을 정리하지 않고 가면, 감당할 수 없는 큰 금액을 빌리게 된다. 올바른 준비는 "월 상환 가능 금액은 150만 원"이라고 먼저 정리하고 상담을 받는 것이다.

대출 기간 기준을 먼저 정리해야 상환 계획이 선다

주택대출은 10년, 20년, 30년 등 다양한 기간으로 설정할 수 있다. 기간이 길면 월 상환액이 줄어들지만 총 이자 부담이 커진다. 상담 전에 정리해야 할 세 번째 기준은 본인이 원하는 대출 기간이다. 10년 안에 갚고 싶은지, 30년에 걸쳐 천천히 갚고 싶은지를 먼저 결정해야 한다. 주택대출 상담에서 대출 기간 기준을 정리하지 않고 가면, 은행이 권하는 기간을 그대로 받아들이게 된다. 올바른 준비는 "대출 기간은 20년으로 설정하고 싶다"라고 먼저 정리하고 상담을 받는 것이다.

필요한 대출 금액 기준을 먼저 정리해야 과대출을 막는다

주택대출에서 필요한 금액보다 많이 빌리면 이자 부담이 커진다. 상담 전에 정리해야 할 네 번째 기준은 본인이 실제로 필요한 대출 금액이다. 집값이 3억인데 현금이 1억 있으면 필요한 대출 금액은 2억이다. 주택담보대출 상담에서 필요 금액을 정리하지 않고 가면, 은행이 승인해주는 최대 한도까지 빌리게 된다. 올바른 준비는 "필요한 대출 금액은 2억"이라고 먼저 정리하고 상담을 받는 것이다.

계약 예정 집의 시세 기준을 먼저 정리해야 한도를 예측한다

은행은 분양가가 아니라 시세를 기준으로 담보를 평가한다. 상담 전에 정리해야 할 다섯 번째 기준은 계약하려는 집의 시세다. 분양가 3억인데 시세가 2억 6천이면, 은행은 2억 6천을 기준으로 대출 한도를 계산한다. 주택대출 상담에서 시세를 정리하지 않고 가면, 예상보다 낮은 한도를 받고 당황하게 된다. 올바른 준비는 "계약 예정 집의 시세는 2억 6천"이라고 먼저 정리하고 상담을 받는 것이다.

우선순위 상품 기준을 먼저 정리해야 최선의 선택을 한다

주택대출 상품은 일반 주택담보대출, 보금자리론, 적격대출, 신혼부부 전용 대출 등 여러 종류가 있다. 상담 전에 정리해야 할 여섯 번째 기준은 본인에게 유리한 상품 우선순위다. 보금자리론 조건에 맞으면 보금자리론을 1순위로 두고, 안 되면 일반 주택담보대출을 2순위로 두는 식이다. 주택담보대출 상담에서 우선순위를 정리하지 않고 가면, 은행이 권하는 상품을 그대로 받아들이게 된다. 올바른 준비는 "1순위 보금자리론, 2순위 일반 주택담보대출"이라고 먼저 정리하고 상담을 받는 것이다.

기준을 먼저 정리하면 상담이 주도적으로 진행된다

돌고래하우스는 공인중개사, 주거금융설계사, 법무팀이 한 팀으로 구성되어 있다. 집을 먼저 보여주지 않는다. 대출 가능 범위를 먼저 확정한 뒤, 그 안에서 매물을 찾는다. 계약과 동시에 대출 실행이 이루어지도록 설계하며, 2금융 이상은 다루지 않는다. 1금융 중심으로만 구조를 짜고, 안 되는 건 안 된다고 먼저 말한다.

상담 전에 기준부터 정리해야 유리한 조건을 받는다

은행 창구에 가기 전에 본인의 기준부터 정리해야 한다. 기준 없이 상담을 받으러 가면 은행이 제시하는 조건을 그대로 받아들이게 된다. 주택대출을 준비 중이라면, 상담 전에 기준부터 정리해야 한다.

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